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最新楼市信号!北京拟推"共有产权住房"

发表时间:2017-09-13 05:06

刚刚,新制定的《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征求意见!


第一,新房新办法、老房老办法,以销售为时间节点。


第二,各区的房源,都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。


第三,单身人士申购需年满30岁。


第四,有过住房转出记录的家庭,不能再申购共有产权房。如果离婚了,需要3年之后再申购。有违建不更正的,也不能申请共有产权房。


第五,再申请自住房不在市住建委平台上了,改成区里报名、区里监督摇号、区里定优先组顺序。


第六,选了房又不要的行为发生两次以上,3年内别申请了。


第七,个人和政府指定持有机构分别拿多少比例的房子,看预定售价和摇号选房时的同区域同品质商品房均价比。


第八,持有不满5年的只能代持机构回购。


第九,持有满5年的,同等价格下代持机构优先买;也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭;还可以转成商品房销售给代持机构分成;满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。


第十,物业费和公维,再加上暖气费之类的,共有产权双方谁住房谁承担,也就是购房人承担。


第十一,出租指定平台,中介不能代理共有产权房的出租出售。


第十二,弄虚作假,10年禁止申请保障房和政策房。


1 共有产权住房将替代自住房



从2017年8月3日这个时间节点之后,自住房将被新的共有产权住房替代。


当然,原有的老自住房还是会执行老办法;今后新入市销售的项目,包括目前尚未摇号的朝阳区锦都家园自住房项目,也将执行新的共有产权住房规定。特别说明,朝阳区锦都家园将执行按老办法审核条件,将来销售的时候签订新版合同,按照新办法管理。


所谓“共有产权住房”,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。


简单来说,就是一套房子,政府和购房人各持有一定比例的产权,那么购房人在购买时就可以支付较少的房款,买下一套自住的房屋。更有利于中低收入家庭解决住房问题。


虽然政府也占有一定比例的产权,但如果购房人是自住的话,那么房屋的使用权是完全归购房人的。确保了通过此套房屋来实现家庭自住的目的。


这次征求意见稿里一些总体的内容包括,共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。


各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。


也就是说,和自住房一样,共有产权住房也覆盖到了“新北京人”。


2 准入资格:符合限购且无房家庭才可申请



共有产权住房的申请条件和目前的自住房有很多差别。


1、申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。


2、申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。


一个家庭只能购买一套共有产权住房。



同时办法中规定了4种情形,不得申请购买共有产权住房:


1、申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的。其实也就是说已经有房的家庭。


2、申请家庭有住房转出记录的。

     

3、有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的。这条是为了防范通过离婚来钻空子的行为。


4、申请家庭有违法建设行为,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。




另外,申请家庭如果承租公租房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的,应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。


3 申请流程:两次以上弃选 3年内不得再申购



共有产权住房实行网上申购,申请和摇号等流程与自住房类似,但也有几个不同、需要注意的地方。


1、网上公告。开发商取得项目规划方案复函后,向项目所在区住建委(房管局)提交开通网上申购的申请,经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告,网上申购期限不少于15日。


2、网上申请。符合条件的家庭,可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住建委(房管局)官方网站提出项目购房申请,在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》,如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况,并按照本办法规定的条件和项目公告,准备相关证明材料。


3、联网审核。市住建委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内,通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核,区住建委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭,可取得申请编码。


申请家庭可登陆区住建委(房管局)官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的,可以自资格审核完成之日起10个工作日内,持相关证明材料到区住房建设委(房管局)申请复核。


摇号和配售也一样,是由区住建委(房管局)监督指导开发商开展摇号配售。


1、摇号名单。区住建委(房管局)应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组,确定摇号家庭名单,并在其官方网站面向社会公示。


也就是说,共有产权也会有优先组的区别,哪类家庭优先,是由区里来确定并分组。


2、摇号配售。开发商对符合条件的申请家庭进行公开摇号,确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件。摇号结果在区住建委(房管局)官方网站和销售现场公示3天。


虽然是各区摇号,但使用的还是全市统一的摇号软件。另外,摇号也要在区住建委或房管局的监督指导下,确保公平公开公正。


3、顺序选房。开发商应提前5个工作日,在销售现场和区住建委(房管局)官方网站发布选房公告,明确选房时间、地点、批次安排等。家庭按照摇号确定的顺序选房,家庭放弃选房的,由后续家庭依次递补。


这条与自住房基本相同。


4、购房确认。开发商应在选房现场对选房家庭申请材料进行核对,留存相关复印件,符合条件的,将联机打印的《家庭购房申请表》和《承诺书》经申请家庭签字确认后,一并报区住房城乡建设委(房管局)复核。复核通过的选房家庭可签订购房合同。


如果公开选房后房源有剩余的,和自住房一样,会发布递补选房公告,并组织其他摇号家庭依次选房。递补选房后满6个月,房源仍有剩余的,由市住建委统筹调配给其他区进行配售。


另外再提醒一条重要的信息。


就是申请家庭取得的申请编码,可以申请其他项目,但申请时须重新登陆区住建委(房管局)官方网站对申请编码进行激活。这个和小客车摇号类似,要点击一下激活。


当然,申请家庭情况有变化的,应及时登录网站进行变更。市、区住房城乡建设委(房管局)按规定重新进行审核。


最后说一条最重要的,就是申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同,累计两次及以上的,3年内不得再次申购共有产权住房。



4 产权比例:按照价格占比确定



共有产权住房的价格肯定是大家最关心问题之一。之前默认的是,自住房价格大约为周围房价的7成,未来再转让时也按照差价中的3成补交费用。


一个是市场价,一个是差价,二者不能简单相加等于全部。


但是以后共有产权的房子,就不是这个算法了。


从大前提看,共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。


开发商依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。


既然是政府和购房人共有产权,双方的各自产权份额如何确定?


征求意见稿中指出,购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。


简单来说,就是看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格,以这个价格来计算,共有产权房供地时定的价格占多大的比例,购房人的产权份额就占多大比例。


举个例子,某个共有产权住房,供地的时候确定将来的销售均价为3万元/平方米,在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话,那么购房人占有的产权份额就是四分之三,也就是75%,另外25%则是政府占有的产权份额。


征求意见稿中,共有产权住房项目销售均价和共有份额比例,应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前,由代持机构委托房地产估价机构进行评估,并由住建委同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。


当申请家庭选定了共有产权住房,夫妻双方应共同与开发商、代持机构签订三方购房合同,作为购房家庭产权份额的共同共有人,未成年子女为同住人。


共有产权住房的合同范本将由市住建委会同市工商局制定。


购买共有产权住房的,购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。也就是说,购买共有产权住房申请贷款,可以享受贷款针对政策房的优惠政策。  


另外,在办理不动产登记(也就是过去的房产证)时,共有产权住房的房屋产权性质为“共有产权住房”。不动产权证书会发放给购房人,证书在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。



5 再上市:满5年购房人可购买政府份额 转商品房



已经购买的共有产权住房如何出租或者出售,也是大家关心的问题。


征求意见稿里是这么写的,已购共有产权住房用于出租的,所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。


征求意见稿提出,购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息,优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。


这个平台由北京市保障房建设投资中心建立,为共有产权住房的出租和再上市出售服务,具体的实施细则由市住建委另行制定。


共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住建委(房管局)提交申请,由代持机构回购。


回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。


共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。


这里再上市分为三种情况:


1、购房人向原分配区住建委(房管局)提交上市申请,明确出售价格。同等价格条件下,代持机构可优先购买。


2、代持机构放弃优先购买权的,购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。


3、共有产权住房购房人和代持机构经协商一致,可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。


另外,购房人取得不动产权证满5年,也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权。




6 监督管理:弄虚作假 10年内禁止申请政策房



房地产中介机构及其人员不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。


其次,对于弄虚作假的处罚,共有产权住房比自住房更加严厉。


经查实,申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况,


伪造或提供不真实相关证明材料,


申请时书面承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房,在规定期限内拒不腾退的,


禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房,


并按以下情形处理:


1、已取得资格的,由区住建委(房管局)取消其购买资格


2、已签约的,开发商应与其解除购房合同,购房家庭承担相应经济和法律责任;


3、已购买共有产权住房的,由代持机构责令其腾退住房收取住房占用期间的市场租金,住房腾退给代持机构后,由代持机构退回购房款。


共有产权住房购房人、同住人违反购房合同,且拒不按代持机构要求改正的,房屋所在地区住房保障管理部门可以责令其腾退住房,禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。


此外,此次共有产权住房还纳入了信用管理。


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